Ab 1.1.2009 besteht in Österreich auf Grund des neuen Feilbietungsrechtsänderungsgesetztes (FRÄG) die Möglichkeit, Liegenschaften im Rahmen eines privaten Versteigerungsverfahrens zu vermarkten.  Lesen Sie mehr über Ablauf und Inhalt dieser vielversprechenden Verwertungsmethode. Mehr zur Auktion hier!

Das neue Feilbietungsverfahren dürfte die Voraussetzungen haben, den Bedürfnissen des Immobilienmarktes nach einer praxis- und wirtschaftsnahen Verwertungsmethode gerecht werden. Rechtlich ist das Feilbietungsverfahren im wesentlichen in den §§ 87a bis 87e  Notariatsordnung (NO) sowie in den §§ 177 Abs 4 und 179 bis 181 EO geregelt. Die Versteigerung selbst kann von Rechtsanwälten, Notaren und Immobilientreuhändern abgewickelt werden. Ablauf und Inhalt des neuen Verfahrens gestalten sich wie folgt:

Feilbietungsbedingungen:

Der Veräußerer muss zunächst die Feilbietungsbedingungen erstellen. Zur Vermeidung von rechtlichen Unklarheiten oder Risken wird es empfehlenswert sein, damit einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Diese Bedingungen ersetzten den Kaufvertrag und müssen zumindest folgende Punkte regeln:

1. Namen (Firma), Anschrift (Geschäftsanschrift), sowie gegebenenfalls Tag der Geburt, Firmenbuchnummer oder ZVR-Zahl des Eigentümers;
2. die Bezeichnung des feilzubietenden Gegenstands und den Ort der Feilbietung;
3. das geringste Gebot;
4. die Angabe, ob die Bietinteressenten vor der Versteigerung eine Sicherheit erlegen müssen, sowie
Art und Höhe dieser Sicherheit;
5. Bestimmungen über die Zahlung des erzielten Meistbots;
6. Bestimmungen über die Verteilung und Verwendung des Meistbots unter Berücksichtigung allfälliger Lasten sowie deren Übernahme oder Lastenfreistellung;
7. Bestimmungen über die Sicherung des Rechtserwerbs, insbesondere durch Anmerkung der
Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung und die treuhändige Verwahrung des Rangordnungsbeschlusses;
8. Hinweise auf gerichtliche und verwaltungsrechtliche Genehmigungen, die für die Rechtswirksamkeit des Rechtserwerbs allenfalls erforderlich sind;
9. Bestimmungen über die Folgen der Nichterfüllung der Feilbietungsbedingungen durch den
Meistbieter und die Tragung der Kosten einer aus diesem Grund fehlgeschlagenen Feilbietung;
10. die ausdrückliche Einwilligung des Eigentümers (§ 31 Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955),
dass das Eigentumsrecht des Meistbieters aufgrund der vom Notar auszustellenden Amtsbestätigung
(§ 87d) im Grundbuch eingetragen oder zu diesem Zweck diese Amtsbestätigung in die
Sammlung der gerichtlich zu hinterlegenden Urkunden aufgenommen wird.

Schätzgutachten, geringstes Gebot und Basisinformationen:

Es ist zwar nicht zwingend vorgesehen, zur besseren Vermarktung wird es jedoch häufig sinnvoll sein, vorab ein Schätzgutachten eines Immobiliensachverständigen einzuholen. Dadurch erhalten die Interessenten mehr Transparenz und werden eher zur Teilnahme an der Versteigerung bereit sein. Je nach Art und Größe der Liegenschaft sollten jedenfalls Pläne, Bilder und die Basisinformationen (Größe, Lage, Grundbuchauszug etc.) zur Verfügung gestellt werden. Auf Basis eines Gutachtens wird es für den Verkäufer auch leichter sein, die Höhe des geringsten Gebotes festzulegen. Das wird eine im jeweiligen Einzelfall nicht unwesentliche strategische Entscheidung sein.

Bekanntmachung in den Edikten und Verständigung des Eigentümers:

Die beabsichtigte Feilbietung muss in den Edikten unter www.edikte.justiz.gv.at mindestens 3 Wochen vorher bekannt gemacht werden. Darüber hinaus müssen der Eigentümer und der Vorkaufsberechtige verständigt werden (§ 87b NO).

Vermarktung

Für eine erfolgreiche Versteigerung muss diese natürlich auch entsprechend marktgerecht angekündigt und vermarktet werden. In dieser Phase können je nach Strategie z.B. Immobilienmakler, Online-Immobilien-Foren und Printmedien eingesetzt werden.

Besichtigung

Die Interessenten sollten 1 bis 2 Gelegenheiten zur Besichtigung der Liegenschaft haben. Auch bei der Abwicklung dieser Veranstaltung kann und soll die Hilfe von Profis angenommen werden. Präsentieren Sie Ihre Immobilie von der besten Seite. Immobilien-Profis empfehlen die Liegenschaft von persönlichen Dingen frei zu halten, da manche Interessenten sonst eine Hemmung bekommen können, da diese gegebenenfalls das Gefühl haben, den derzeitigen Bewohner zu vertreiben. Ausserdem wird der Interessent nicht abgelenkt und kann sich ungestörter mit dem Versteigerungsobjekt auseinander setzen.

Anmeldung zur Versteigerung

Den Interessenten sollte man die Möglichkeit zur vorzeitigen Anmeldung zur Versteigerung einräumen. Dadurch verläuft die Versteigerung selbst reibungsloser und professioneller ab.

Nachweis der freien Verfügung

Der Eigentümer muss vor der Versteigerung nachweisen, dass er über die Liegenschaft frei verfügen kann. Ggfs sind bei einem verbücherten Veräußerungsverbot auch die Zustimmungserklärungen der Berechtigten vorzulegen.

Hinterlegung des Vadiums

Gemäß den jeweiligen Feilbietungsbedingungen müssen die Interessenten vor der Versteigerung die Sicherheit bzw. das Vadium hinterlegen. Dies kann z.B. ein Sparbuch mit einem Einlagestand in Höhe von 10% des Schätzwertes der Immobilie sein.

Unterfertigung der Feilbietungsbedingungen

Unmittelbar vor der Versteigerung müssen alle Interessenten die Feilbietungsbedingungen beglaubigt unterfertigen.

EXIT-Möglichkeit für den Verkäufer

Der Verkäufer bzw. Eigentümer kann seinen Auftrag zur Versteigerung zurückziehen, solange noch kein bindendes Anbot vorliegt. Später kann dies nur bei Zustimmung durch alle Bieter erfolgen, oder wenn sich der Eigentümer die Genehmigung der Verkaufs ausdrücklich vorbehalten hat.

Die Versteigerung

Die Versteigerung erfolgt unter sinngemäßer Anwendung der Bestimmungen des gerichtlichen Versteigerungsverfahrens gemäß den §§ 177 (4) und 179 bis 181 Exekutionsordnung (EO). Der Verhandlungsleiter kann Versteigerungsstufen festsetzen, welche nicht höher als 3% des Schätzwertes sein dürfen. Die Versteigerung wird fortgesetzt, solange höhere Gebote abgegeben werden. Auf Ersuchen eines Bieters kann eine kurze Überlegungsfrist eingeräumt werden. Wenn der Meistbietende das Vadium erlegt hat und nach zweimaliger Aufforderung keine neuen Angebote abgegeben werden, ist die Versteigerung zu beenden. Über diesen Vorgang muss ein Protokoll gemäß § 88 NO errichtet werden.

Zahlung Meistbot und Kostenersatz

Das Meistbot ist laut Feilbietungsbedingungen zu bezahlen. Der Treuhänder wird ggfs aushaftende Verbindlichkeiten tilgen und den Rest an den Eigentümer ausbezahlen. Grundsätzlich hat zunächst der Eigentümer die Verfahrenskosten zu tragen. Es ist jedoch zulässig, dass der Ersteher dem Verkäufer diese Kosten ersetzt, sofern dies in den Feilbietungsbedingungen entsprechend vorgesehen ist. Da es zumindest in Österreich marktüblich ist, dass der Käufer alle Nebenkosten trägt, wird diese Regelung wahrscheinlich auch bei Versteigerungen Einzug finden.

Grundbuchseintragung

Auf Basis der Feilbietungsbedingungen und der Amtsbestätigung über den Zuschlag an den Meistbieter kann sodann die Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch veranlasst werden.