Immobilien-Transaktionen bilden einen wichtigen Schwerpunkt in unserer Tätigkeit.

Als erfahrene Rechtsanwälte und unabhängige Berater stehen wir Ihnen mit unserem Wissen und unseren Kontakten zur Seite.

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Dr. Paul Vavrovsky und Mag. Peter Graf

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Der IMMIO®-Leitfaden zum Immobilienkauf

In 7 Schritten kommen Sie sicher ans Ziel.

1. Suche        2. Zustand und Wert        3. Finanzierung

4. Versicherung         5. Steuern         6. Verhandlung       7. Kaufvertrag

1. Suche

Haushaltsbudget:
Als Erstes sollten Sie durch Ermittlung der Einnahmen und Ausgaben Ihres Haushaltes die zur Finanzierung monatlich verfügbaren Mittel abklären. Dabei können Sie unser Muster-Haushaltsbudget verwenden.

Kaufpreis: Auf Basis Ihres finanziellen Rahmens sollten Sie sich überlegen, welchen Kaufpreis Sie höchstens bezahlen wollen. Die Volksbank stellt einen sehr einfach zu bedienenden Kreditrechner zur Verfügung, mit welchem Sie Ihren Kreditrahmen ermitteln können.

Suchobjekt: Sie sollten Ihr Wunschobjekt zumindest nach Kaufpreis, Art und Lage bestimmen. Ein paar grundlegende Kriterien zur Wunschimmobilie könnten dabei hilfreich sein.

Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess.
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Umgang mit Immobilienmaklern:
Makler leisten für alle Beteiligten eine wertvolle Dienstleistung. Jeder, der schon einmal versucht hat, eine Immobilie zu finden oder zu verkaufen, kennt den damit verbundenen Zeit- und Geldaufwand. Man sollte jedoch die Rechtsgrundlagen im geschäftslichen Verkehr mit Immobilienmaklern kennen.

Provision des Immobilienmaklers:
Gemäß § 6 Maklergesetz hat ein Makler Anspruch auf Provision, wenn das zu vermittelende Geschäft durch die verdienstliche Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Nach § 7 Maklergesetz entsteht der Provisionsanspruch mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.

Für eine verdienstliche Tätigkeit des Immobilienmaklers iSd § 6 MaklerG genügt die Namhaftmachung des Geschäftspartners. Der Geschäftspartner muss jedoch so weit individualisiert sein, dass sich der Auftraggeber mit ihm in Verbindung setzen kann (OGH 2 Ob 80/05m vom 21.9.2006)

Provisionshöhe: 3% zzgl. 20% USt. bei Kaufgeschäften mit einem Wert über € 48.448,49.

Hinweis zu Mehrfachanboten:
Wenn Ihnen ein bestimmtes Kaufobjekt von 2 oder mehr Maklern angeboten wird, sollten Sie vor Abschluss des Kaufvertrages abklären, welcher Makler wieviel Provision erhält! Andernfalls könnten alle Makler je die vollen Provisionsansprüche geltend machen.

Rücktrittsrechte des Käufers:
Gemäß § 30a Konsumentenschutzgesetz - KSchG hat jeder Verbraucher folgendes Rücktrittsrecht:

• Verbraucher erklärt Kaufzusage am Tag der Erstbesichtigung
• Kauf sollte dringendes Wohnbedürfnis abdecken
• Schriftlicher Rücktritt binnen 1 Woche nach Vertragserklärung
• Rücktrittsfrist beginnt nach Erhalt einer Kopie der Vertragserklärung samt Belehrung über Rücktrittsrecht
• Rücktrittsfrist endet spätestens 1 Monat nach der Erstbesichtigung

Weiters bestehen noch folgende spezielle Rücktrittsrechte (Link zu den genannten Gesetzen):

• Haustürgeschäfte gemäß § 3 KSchG
• Nichteintritt maßgeblicher Umstände gemäß § 3a KSchG
• Bauträgervertrag gemäß § 5 BTVG-Bauträgervertragsgesetz

Links :
grosschaedl.com - Immobilientreuhänder Gerhard Grosschädl in Salzburg ist spezialisiert auf Wirtschaftsimmobilien.
S.Drei Architektur - Die Architekten Armin Stocker und Walter Sametinger aus Graz. Unter anderem gestaltet S.Drei weltweit exklusiv die Office-Standorte von Neumann International.
SAGIS - Salzburger Geoinformationssystem
Free Immo - Große internationale Immobilien-Datenbank
ImmoKralle - Immobilien-Aufspür-Service
Immobilien Ring - Salzburger Immobilien Makler
Immobilien.net - Große österreichische Immo-Datenbank
Privatimmobilien - Provisionsfreie Immobilienangebote
Salzburger Nachrichten - immo.salzburg.com
Presse + Kleine Zeitung - willhaben.at
Tiroler Zeitung - tirol.com
Oberösterreichische Nachrichten - markt.nachrichten.at
Standard - derstandard.at/immobilien
Kurier + Krone - immomedia.at

2. Zustand und Wert

Wenn Sie ein interessantes Objekt gefunden haben, sollten das Grundstück, das Gebäude sowie die Rechtslage eingehend geprüft werden. Besonders wichtig sind die Abklärung von Sach- und Rechtsmängeln, die Erschließung und die Feststellung von Lasten aller Art. Die Hinzuziehung eines Bausachverständigen ist grundsätzlich empfehlenswert.

Erst auf Basis des festgestellten Zustandes kann ein angemessener Verkehrswert ermittelt werden. Wenn Sie ein Objekt in die engere Wahl ziehen, empfehlen wir ein Wertgutachten von einem Profi einzuholen. Das in ein Gutachten investierte Geld ist meist sehr gut angelegt, da Sie eine objektive Verkehrswertschätzung erhalten und Argumente für die Kaufpreisverhandlung erlangen können. Einen ungefähren Richtwert können Sie auch selbst ermitteln.

Wir helfen Ihnen den richtigen Gutachter zu finden.
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Bewertung einer Immobilie nach dem Sachwertverfahren:

Häufig wird der Wert von Liegenschaften im Sachwertverfahren festgestellt.

Kurzformel:   Sachwert = Bodenwert + Gebäudewert+ Wert von Außenanlagen (z.B. Pool)

Der Bodenwert ist der Wert des Grundstückes an sich und wird auf der Basis von Vergleichswerten eruiert. Solche Vergleichswerte beziehen Sachverstände aus Immobilienpreisspiegeln oder durch Abgleich mit Kaufpreisen von jüngst veräußerten Nachbargrundstücken. In Preisspiegeln werden die in Kaufverträgen ausgewiesenen Kaufpreise für Liegenschaften in einer bestimmten Region zusammengefasst und der Durchschnittspreis ermittelt. Vergleichswerte geben also Durchschnittspreise wieder, welche auf Grund der individuellen wertbeeinflussenden Faktoren einer Immobilie gegebenenfalls angepasst werden müssen. Beispielsweise kann eine Minderausnutzung der Bebaubarkeit einer Grundstücksfläche zu einer Wertminderung führen. Beispiel: Ein 1.000m² Grundstück mit einer GFZ (Geschossflächenzahl) von 0,3 könnte maximal mit einem Gebäude mit einer Nutzfläche von 300 m² bebaut werden. Wenn auf diesem Grundstück jedoch nur ein Gebäude mit einer Geschossfläche von 200 m² errichtet ist und eine weitere Bebauung bzw. Ausnutzung der GFZ nicht mehr möglich ist, wäre die Bebaubarkeit zu 1/3 nicht ausgenutzt, was sich wertmindernd auswirkt.

Eine kostenlose Übersicht über die Grundstückspreise in ganz Österreich kann unter www.gewinn.com/immobilien/preisuebersichten abgerufen werden. Das Magazin GEWINN erhebt und publiziert diesen Preisspiegel einmal jährlich.

Der Gebäudewert gibt den Wert des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes wieder. Dabei werden die Bau- und Herstellungskosten zum Bewertungsstichtag errechnet und um die Minderungsfaktoren für Alter, Mängel, Immissionen etc. reduziert.

Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert ergibt sodann den Sachwert. Dieser soll einen Wert wiedergeben, welcher am Immobilienmarkt für eine bestimmte Liegenschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielbar sein soll.

Übersicht zur Ermittlung des Sachwertes
1) Bodenwert
Vergleichswert, ggfs. Abschlag wegen Minderausnutzung (z.B. 500 m² Grund x Vergleichswert € 200/m² = € 100.000)
2) Gebäudewert
Herstellungswert = Neubauwert auf Basis der Preise zum Bewertungsstichtag
Herstellungswert für Eigentums-Wohnung = Wohnnutzfläche in m² x €/m² (z.B. 100m² WNFl x € 2.000 = € 200.000)
Herstellungswert für Häuser = Bruttorauminhalt in m³ x €/m³
- Wertminderung wegen Schäden und Mängel
- Alterswertminderung (gewöhnliche Lebendauer von Wohngebäuden 60 - 80 Jahre)
- Abschlag für besondere wertmindernde Umstände (Lage, Immissionen etc.)
= Gebäudewert
Richtwerte für WNF und BRI können regional variieren und basieren auf durchschnittlichen Erfahrungswerden. Solche Richtwerte werden in Richtpreistabellen veröffentlicht.
3) Wert der Außenanlagen
Zäune, Mauern, Garagen, Pflasterungen, Pools, Ver- und Entsorgungsanlagen etc.
Bei kleineren Außenanlagen durchschnittlich 5 - 7 % des Herstellungswertes

Kostenlose Immobilien Investment Kalkulation:
Sie können unsere Tabellenkalkulation zur Bewertung von Immobilien kostenlos verwenden.  Diese hat folgende Funktionen:

• Ermittlung der Anschaffungskosten nach Sachwert und Ertragswert
• Finanzierungsrechner
• Vergleich Ihrer Immobilieninvestition mit der Variante Sparbuch

DOWNLOAD als Excel-Tabelle:   Immobilien Investment Kalkulation Stand Jän-2009

Links :
Gewinn - Preisübersicht des Magazins Gewinn zu Grundstücken in Österreich
Maklercheck - Grundstückspreise in ganz Österreich

Artikel :
Wieviel ist eine Immobilie wert?
Nach welchen Kriterien bewertet man ein Grundstück?
Checkliste für Gebäudeprüfung
Achtung Baumängel!

3. Finanzierung

Der Finanzbedarf geht über den Kaufpreis für die Liegenschaft hinaus und umfasst sämtliche erforderlichen Anschaffungs-, Herstellungs- und Nebenkosten. Der Bedarf muss durch Finanzmittel, und zwar durch Eigen- und Fremdkapital, zur Gänze abgedeckt werden. Auf Grund der jeweils individuellen Finanzsituation sollte Ihnen eine kompetente und unabhängige Finanzberatung zu Gute kommen. Loten Sie jedenfalls aus, ob Sie staatliche Förderungen beanspruchen können.

Wir unterstützen Sie bei der Gestaltung Ihrer Finanzierung.
Rufen Sie uns an!

Wichtige Punkte eines Kreditvertrages:

Auf das Kreditgespräch mit Ihrer Bank sollten Sie sich gut vorbreiten. Jedes Kreditinstitut ist verständlicherweise risikoscheu und prüft Kreditfähigkeit sowie Kreditwürdigkeit. Ihre Kreditfähigkeit ergibt sich grundsätzlich aus dem frei verfügbaren Einkommen und aus den Sicherheiten (Pfandrecht, Bürgschaft etc.) welche der Bank angeboten werden können. Unter dem Begriff Kreditwürdigkeit kann man die sonstigen Rahmenbedingungen bzw. “soft facts” bezeichnen. Darunter fallen z.B. Ihr persönliches Auftreten, Bonitätsauskünfte von Kreditschutzverbänden, eine langjährige Geschäftsbeziehung zur Hausbank, ein überzeugender Investitionsplan, die Kooperation mit seriösen Partnern, mehrere Mitschuldner oder die Hinzuziehung von kompetenten Beratern.

Je sicherer Sie das Kreditgeschäft für die Bank darstellen können, desto günstigere Konditionen können Sie verhandeln! Ihr Einsatz macht sich bezahlt.

Beim Kreditvertrag selbst sollten Sie mit Ihrem Berater insbesondere folgende Regelungen prüfen:

1. Gesamtbelastung aus dem Kreditverhältnis
2. Effektivverzinsung
3. Anzahl und Höhe der Kreditraten
4. Dauer des Kreditvertrages
5. Höhe der Nebenkosten
6. Auswahl des Basiszinssatzes
7. Bedingungen, die zu einer Anpassung des Kreditverhältnisses führen
8. Kündigungs- und Auflösungsmöglichkeiten seitens der Bank
9. Möglichkeit zur vorzeitigen Tilgung oder Umschuldung durch Kreditnehmer
10. Pönalen/Strafzahlungen für vorzeitige Auflösung/Umschuldung

Aus der Sicht des Kreditnehmers ist es jedenfalls empfehlenswert, sich zumindest ein oder zwei Vergleichsanbote zum Anbot von der Hausbank zu beschaffen.

Erfahrungsgemäß beleiht eine Bank maximal 80% des Verkehrswertes einer Liegenschaft. Daher sind in der Regel zumindest 20% Eigenmittel erforderlich. Ausnahmen gibt es häufig im Bereich der Wohnbauförderung, wo auch Finanzierungen ab etwa 10% Eigenmittel möglich sind. In Österreich sind die Wohnbauförderbestimmungen je nach Bundesland unterschiedlich geregelt.

Häufige Nebenkosten bei einem Kredit:

Bearbeitungsgebühr: Diese Gebühr bewegt sich etwa im Bereich von 0,5% bis 3% der Kreditsumme und ist Verhandlungssache. Neben dem zur Abwicklung des Geschäftes für die Bank erforderlichen Beratungsaufwand ist vor allem Ihre Bonität ein wichtiges Argument.

Rechtsgeschäftsgebühr: Bei Abschluss des Darlehensvertrages ist eine Gebühr von 0,8% der Darlehenssumme an das Finanzamt zu entrichten.

Zinsmarge: Das ist die Ertragsspanne der Bank, welche auf den Basiszinssatz aufgeschlagen wird. Erfahrungswerte liegen etwa im Bereich zwischen 1% bis 2%. Auch hier spielen Bonität und Verhandlungsgeschick eine große Rolle. Da Immobilienfinanzierungen grundsätzlich langfristig angelegt sind, können auch kleinere Verhandlungsergebnisse bereits wesentliche Einsparungen ermöglichen.

Kontoführungskosten: Je Quartal betragen diese etwa ein paar Euro.

Schätzungskosten: Das sind die Kosten des Sachverständigen zur Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft. Sofern erforderlich, etwa 0,1% bis 0,6% von der Kreditsumme.

Link: Kreditrechner Volksbank - Hilft bei der Ermittlung des Kreditrahmens

Artikel :
Nebenkosten beim Immobilienkauf
Prinzipien des Pfandrechtes und der Hypothek
KMU Fördermittel für Grunderwerb und Baukosten

4. Versicherung

Als Immobilienbesitzer ist man bei Unfällen, Elementarereignissen und Schadensfällen mehreren Risiken ausgesetzt, welche durch entsprechende Versicherungen abgedeckt werden sollten. Insbesondere sollten folgende Themen berücksichtigt werden:
Grundstückshaftpflicht - Rohbau - Bauherren-Haftpflicht - Lebensversicherung
Bauwesen - Eigenheimversicherung für Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel, Hochwasser und Hausrat
Finanzierungs- und Versicherungsfragen sind meist nicht voneinander zu trennen. Deckungsumfang und Prämiengestaltung bedürfen einer kompetenten und unabhängigen Beratung und sollten Sie zur Optimierung auch Vergleichsanbote einholen.

Wir helfen Ihnen den geeigneten Versicherungs-Experten zu finden.
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Eigenheimversicherung

Beim Erwerb einer Liegenschaft müssen Sie Ihr Eigentum schützen und sollte eine passende Eigenheimversicherung abgeschlossen werden. Bei einer Eigenheimversicherung werden alle Gebäude, welche in der Polizze genannt sind, versichert. Nebengebäude und Garagen sind meist prämienfrei mitversichert. Besondere Einrichtungen, wie z.B. Pool, Solaranlage, Gastank etc. bedürfen manchmal einer ausdrücklich vereinbarten Zusatzdeckung. Grundsätzlich sind folgende Risken abgedeckt:

Deckungsumfang:
Feuer: Brand, Blitzschlag, Explosion, Folgeschäden, Flugzeugabsturz, Ausgeschlossen sind meist Schäden an Geräten!
Haftpflicht: wehrt Schadenersatzansprüche Dritter gegen Sie als Eigentümer der Liegenschaft ab.
Leitungswasser: Schäden durch Leitungswasser und aus Maschinen, Überlaufen von Wasser, Rohrbruch, Frostschäden
Sturm: Sturmschäden und Folgeschäden, Überschwemmung und Lawine bei vereinbarter Eindeckung von Katastrophenschutz, Besondere Anlagen, wie z.B. Solar meist nur bei Sondervereinbarung

Versicherungssumme:
Achten Sie auf die Versicherungssumme! Bei einer Unterversicherung, also wenn die Versicherungssumme niedriger ist als der Wert des Gebäudes, würden Sie nur den aliquoten Anteil der Versicherungssumme erhalten, welcher dem Schaden im Verhältnis zum tatsächlichen Wert des Gebäudes entspricht.

Rohbau- und Bauherrenhaftpflicht:
Während der Bauphase sollte eine Rohbauversicherung vereinbart werden, damit auch bereits der Rohbau gegen Elementarereignisse geschützt wird. Viele Tarife enthalten auch eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, welche Ihnen als Bauherr von Abbruch-, Bau-, Reparatur- und Grabungsarbeiten an der versicherten Liegenschaft Versicherungsschutz gewährt. Diese deckt Schäden, welche Dritten durch die Bauführung zugefügt werden. Bei geschickter Verhandlung mit Ihrer Versicherung können Sie sich als Bonus zur Eigenheimversicherung prämienfreie Rohbau- und Bauherrenhaftpflichtversicherungen ausbedingen.

5. Steuern

Entsprechend Ihrer persönlichen Situation, sind gegebenenfalls steuer- und gebührensparende Maßnahmen möglich. Wenn Sie neben der Immobilie auch Einrichtungsgegenstände und andere bewegliche Sachen erwerben, können Sie durch entsprechende Vertragsgestaltung Grunderwerbsteuer sparen.

Bei Inanspruchnahme einer Wohnbauförderung gibt es meist die Möglichkeit, Gebühren bei der Eintragung Ihrer Rechte im Grundbuch zu vermeiden.

Der Erwerb von Immobilien ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit, als Unternehmer können Sie jedoch zur Umsatzsteuerpflicht optieren und so gegebenenfalls Vorsteuer geltend machen. Im Zusammenhang mit der Umsatzsteuer sollte auch geprüft werden, ob für Vorinvestitionen Vorsteuer in Anspruch genommen wurde.

Der Gewinn aus der Veräußerung einer Liegenschaft kann der Spekulationsbesteuerung unterliegen und sohin einkommenssteuerpflichtig sein.

Wir können Ihnen erfahrene Steuerberater empfehlen.
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Häufige Steuern und Gebühren:

Grunderwerbsteuer: 3,5% bei Fremden, 2% bei nahen Angehörigen
Eintragungsgebühr Eigentumsrecht in das Grundbuch: 1,1%
Rechtsgeschäftsgebühr für Darlehensvertrag: 0,8%
Eintragung eines Pfandrechtes: 1,2%

Einspar-TIP: Sofern auch bewegliches Inventar gekauft wird (z.B. Möbel, Geräte etc.) kann dies im Vertrag gesondert ausgewiesen werden und unterliegt der Kaufpreis für die beweglichen Gegenstände nicht der Grunderwerbsteuer und auch nicht der Eintragungsgebühr. Die Bewertung muss jedoch realistisch sein.

Artikel :
Zurückforderung und Herabsetzung der Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer und Kaufanbot

6. Verhandlung

Im Zuge der Projektvorbereitung müssen Sie die Konditionen aller erforderlichen Verträge aushandeln.

Ziele: Bestimmen Sie Ihre Mindest- und Optimalergebnisse.
Vorbereitung: Setzen Sie sich mit den jeweiligen Forderungen, Interessen, Gemeinsamkeiten, Alternativen, Fristen, Differenzen und dem Nutzen auseinander.
Verhandlungsstärke: Ihr Handlungsspielraum ergibt sich auf Grund Informationsstand, Glaubwürdigkeit, Fachwissen, und der Anzahl an verfügbaren Alternativen.
Strategie: Je nach Situation können Sie kooperieren, Ihr Gegenüber unter Druck setzen, Nachgeben oder Ausweichen.

Durch geschicktes Vorgehen können Sie Zeit und Geld sparen!

Auf Wunsch führen wir die Verhandlungen für Sie.
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Link : schranner.com - Matthias Schranner zeigt, wie man sich  in Verhandlungen richtig verhält.

7. Kaufvertrag

Der Erwerb von Immobilien bedarf individuell angepasster Verträge. Gerne erläutern wir mit Ihnen die Rechtsgrundlagen und stehen wir bei Errichtung, Verhandlung und Abwicklung zur Seite. Wir übernehmen auch die erforderlichen Treuhandaufträge zur Abwicklung der Kaufpreiszahlung und Eintragung aller Rechte im Grundbuch.

Wir gestalten Ihren Kaufvertrag entsprechend Ihren Bedürfnissen.
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Beim Erwerb einer Immobilie können regelmäßig folgende Themen relevant sein:

• Eigentumsverhältnisse (Anmerkung einer Rangordnung)
• Veräußerungsbeschränkungen nach dem Grundverkehr (Ausländer sowie Land- und Forstwirtschaft)
• Bücherliche Lasten (Pfandrecht, Dienstbarkeit, Reallast)
• Außerbücherliche Lasten (offenkundige Dienstbarkeiten)
• Altlasten und Kontaminationen
• Flächenwidmung und Bebauungsplan
• Bau- und Benützungsbewilligung
• Betriebsanlagenbewilligung und Auflagen
• Sondergesetzliche Genehmigungen (Forstrecht, Wasserrecht, Abfallwirtschaft)
• Urheberrecht des Architekten
• Energieausweis
• Miet- und Pachtverhältnisse
• Betriebskosten
• Versicherungsverträge (Gebäudehaftpflicht, Feuer, Sturm, Betriebsunterbrechung)
• Dienstverträge bei Erwerb einer Betriebsliegenschaft
• Anhängige Gerichts- und Verwaltungsverfahren

Links :
RIS - Das Rechtsinformationssystem des österreichischen Bundeskanzleramtes die kostenlose Abfrage von Gerichtsentscheidungen und Gesetzen
EU Fördermittel Ratgeber - Kostenlose Suche nach EU Förderungen und Finanzierungen
WEKA-Verlag - Online Datenbank zum Wohnrecht
Statistik Austria - Aktuelle Werte der Verbraucherpreisindizes (VPI 2005, 2000, 96, 86, 76, 66 etc.)

Artikel :
Checkliste Kaufvertrag
Wichtige Bestandteile des Kaufvertrages
Bauträgervertrag, was ist das?

Unverbindliches Erstgespräch

Gerne stehen wir Ihnen auch für ein unverbindliches Erstgespräch zur Verfügung, um eine passende Lösung für Ihr Immobilienprojekt zu erarbeiten.

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