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Aug

Bewertung einer Immobilie im Sachwertverfahren

Häufig wird der Wert von Liegenschaften im Sachwertverfahren festgestellt. Im Wesentlichen setzt sich der Sachwert aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen. Der Bodenwert ist der Wert des Grundstückes an sich und wird auf der Basis von Vergleichswerten eruiert. Vergleichswerte beziehen Sachverstände aus Immobilienpreisspiegeln. Dabei werden die in Kaufverträgen ausgewiesenen Kaufpreise für Liegenschaften in einer bestimmten Region zusammengefasst und der Durchschnittspreis ermittelt. Vergleichswerte geben also Durchschnittspreise wieder, welche auf Grund der individuellen wertbeeinflussenden Faktoren einer Immobilie gegebenenfalls angepasst werden müssen. Beispielsweise kann eine Minderausnutzung der Bebaubarkeit einer Grundstücksfläche zu einer Wertminderung führen. Beispiel: Ein 1.000m² Grundstück mit einer GFZ (Geschossflächenzahl) von 0,3 könnte maximal mit einem Gebäude mit einer Nutzfläche von 300 m² bebaut werden. Wenn auf diesem Grundstück jedoch nur ein Gebäude mit einer Geschossfläche von 200 m² errichtet ist und eine weitere Bebauung bzw. Ausnutzung der GFZ nicht mehr möglich ist, wäre die Bebaubarkeit zu 1/3 nicht ausgenutzt, was sich wertmindernd auswirkt.

Eine kostenlose Übersicht über die Grundstückspreise in ganz Österreich kann unter www.gewinn.com/immobilien/preisuebersichten abgerufen werden. Das Magazin GEWINN erhebt und publiziert diesen Preisspiegel einmal jährlich.

Der Gebäudewert gibt den Wert des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes wieder. Dabei werden die Bau- und Herstellungskosten zum Bewertungsstichtag errechnet und um die Minderungsfaktoren für Alter, Mängel, Immissionen etc. reduziert.

Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert ergibt sodann den Sachwert. Dieser soll einen Wert wiedergeben, welcher am Immobilienmarkt für eine bestimmte Liegenschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielbar sein soll.

Übersicht zur Ermittlung des Sachwertes
Bodenwert
Vergleichswert, ggfs. Abschlag wegen Minderausnutzung
Gebäudewert
Herstellungswert = Neubauwert auf Basis der Preise zum Bewertungsstichtag
Herstellungswert für Eigentums-Wohnung = Wohnnutzfläche in m² x €/m²
Herstellungswert für Häuser = Bruttorauminhalt in m³ x €/m³
– Wertminderung wegen Schäden und Mängel
– Alterswertminderung (gewöhnliche Lebendauer von Wohngebäuden 60 – 80 Jahre)
– Abschlag für besondere wertmindernde Umstände (Lage, Immissionen etc.)
= Gebäudewert
Richtwerte für WNF und BRI können regional variieren und basieren auf durchschnittlichen Erfahrungswerden. Solche Richtwerte werden in Richtpreistabellen veröffentlicht.
Wert der Außenanlagen
Zäune, Mauern, Garagen, Pflasterungen, Pools, Ver- und Entsorgungsanlagen etc.
Bei kleineren Außenanlagen durchschnittlich 5 – 7 % des Herstellungswertes


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